2016年10月重庆主城区房地产市场月报

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2016年10月重庆主城区房地产市场月报

首先，市场指南

1.上个月，主城区共有6笔商住用地交易，土地面积860亩，可开发建筑规模135.21万平方米，交易总额24.23亿元，均价282万元/亩，均价1792元/㎡；

2.下半年，重庆市整体土地供应规模超过去年同期，表现良好；

3.巴南区集中在市场，是上月土地交易量的热点，而渝中区核心土地的单价最高；

4.下半年，重庆整体土地交易价格上涨，但月度价格仍处于较低水平，这与巴南土地入市有关。

5.受“银十”金秋交易会政策的刺激，市场热度持续上升，商品房成交量达到新高；

6.上个月，主要城市的商品房价格打破了历史水平，住房交易会接管了9月份的价格上涨；

7.从交易区域来看，两江新区继续保持良好的销售势头，该区域高端需求强劲，成为重庆的“富人社区”；

8.上个月，主要城市的商品房交易量达到新高，库存和平均消化周期保持在低位；大渡口区去污时间最长，区域外流明显。

9.上个月，主要城市的二手房市场表现活跃，并呈现反弹势头；从区域来看，渝北区的上市数量最多，而渝中区和南岸区的高端物业集中在市场上，推动房价继续上涨；

10.上个月，在秋季房交会和公积金放松的推动下，二手房呈现上升趋势；巴南首次超过渝北成为热卖区；

11.上个月，受巴南热销的影响，销售的产品主要是刚刚需要的；“西北地区”产品差异化严重；

12.今年秋季，房交会呈现出量价上涨的趋势，交易价格达到新高，市场热度明显上升。

第二，土地市场

1.土地概述

上个月，主城区共出售商业和住宅用地6处，土地面积860亩，可开发建筑规模135.21万立方米，总价值24.23亿元，均价282万元/亩，均价1792元/平方米。

2.典型地块分析

华宇第一次落户大渡口区，并以58%的高地价赢得了这块土地，这表明这个地区的未来发展受到很多企业的青睐。地块靠近2号线新山村站，地块旁边已经有万友广场等项目，有一定数量的空房间。

该地块位于重庆市中心——重庆18号梯。它是老重庆人的标志性建筑和记忆，具有深厚的文化底蕴和较高的地域价值。根据规划，未来18个梯子的总可开发量将达到60万立方米，目前仅销售8万立方米，因此该区块未来的发展趋势将备受关注。

3.交易分析

上月土地交易6笔，建设规模135.21万平方米，同比增长，环比下降39%；土地市场在连续三个月上涨后，上个月呈现出下降趋势，但与去年同期的零交易相比，增速仍然相对较大。今年下半年，重庆土地市场表现相对较好，同比增长231.96万平方米，增幅为49%。下半年土地供应总体规模超过去年同期。

上月共售出6块地，分别位于4个区域，其中巴南区在区域市场排名第一，占上月总交易量的45%，是上月土地交易增长的区域；上个月，巴南区有3笔交易，总建筑规模61.39万平方米，主要集中在李家坨-裕东集团；从单个地块来看，两江新区出售地块的建筑规模为49.7万平方米，占37%，是上月最大的单个地块。

4.交易价格分析

下半年(7-10月)，土地总成交额190亿元，同比增长74%；它与总土地的增加有关；下半年(7-10月)，土地交易平均底价为2710元/平方米，同比增长16%；主要是江北区7、8月份核心地块的转让和渝中区下半年的间接提价，而10月份的平均底价仅为1792元/㎡，仍处于较低水平，这与上月巴南地块的集中入市有关。

上月共售出6块地，分别位于4个区域，其中巴南区以总成交额居区域市场首位，占上月总成交价的33%；渝中区核心地块的底价最高；从单个地块来看，位于渝中区核心板块的纯商业用地底价高达7145元/㎡，杭州新天地以底价收购，成为上月单价最高的地块和区域。

第三，商品房市场

1.供求

上个月，这个主要城市增加了13318台和1219400平方米，同比下降4%，环比上升14%；随着“银10”秋季房交会的开幕，各大房企加大了推市力度，但增幅并不大；

上个月，售出33814台和320.92万平方米，分别比上个月增长96%和21%；上个月，这笔交易创下历史新高。重庆没有受到调控的影响，秋季交易会在9月份达到高潮。市场热度持续上升，住宅建筑飙升。

2.交易价格

上个月，主要城市的商品房平均价格为7195元/平方米，这表明同期有不同程度的增长；总的来说，2016年商品房交易价格居高不下，上个月创下历史新高；受政策刺激和房市的影响，重庆在9月份接管了价格上涨。

3.交易区域

上月，主城区热点主要集中在两江新区，区域交易量占全市交易额的20%；其次是南岸区和江北区，均占全市主要城市总营业额的13%；在自身基地和区域规划的驱动下，两江新区市场表现相对活跃，高端需求成为一个丰富的群体。

4.库存情况

上月，主城区商品房存量为674.4万平方米，同比下降26%，环比下降6%；秋季房市开盘，楼市热度持续上升，库存压力有所缓解；上个月的平均消化周期为3个月，同比下降51%，环比下降15%；上个月，商品房交易量达到历史第一位，使存量减少，消化周期缩短，并保持低水平运行。

上月，主城区商品房存量为674.4万平方米，其中两江新区最大存量为189.01万平方米，较上月有所下降；上个月，平均消化周期为3个月，其中大渡口区消化最慢，区域外流明显；然而，两江新区商品房市场存量最大，但拆建期仅为4个月，市场表现良好。

5.交易排名

根据上月房地产销售排名，沙坪坝区和“三北”区热卖房地产占8席，江北区和渝中区高端需求更为旺盛。

第四，二手房市场

1.列表情况

上月，主城区共有140223套二手房上市(1629万平方米)，同比分别增长319%和9%；上市数量持续上升，主要是因为全国许多地方频繁发布房地产市场收紧信号，导致业主恐慌入市。

上个月，除少数地区外，其他地区同期增长较快，其中渝北区和北碚区最为典型；渝北区仍是二手房市场最活跃的区域，占整个市场的22%，与上月持平；上月的上市价格比上个月有所上涨；渝中区和南安区涨幅最大，这也是该地区房价平均上涨的原因。

2.交易状态

上月，主城区二手房交易量为11676套(105万平方米)，同比分别增长85%和14%；上个月，在秋交会和公积金的利好政策推动下，二手房交易呈现回暖趋势；上月，巴南区成交量占18%，首次超过渝北区成为二手房市场的热卖区，也是涨幅最大的区域；渝北区退居第二，与上月持平。

3.销售产品的比较

上个月，主城区新房平均单套面积为95平方米，分别比上个月增长1.01%和0.50%；二手房交易的平均单套面积为90平方米，同比增长3.03%，环比下降1.69%；受巴南区热销的影响，上个月二手房交易的平均单套面积主要是刚好需要的产品；从各区的平均交易面积来看，上月“北区”和南岸区的住宅市场倾向于提升产品，尤其是两江新区，“西区”和巴南区受区域定位和客户群体的影响，更青睐刚刚需要的产品。

4.浅析房交会

今年房交会共售出房屋8104套，建筑面积68.79万平方米，同比增长37%，比上个月略有下降6%；二手房市场的整体表现是一致的。2016年两届房博会成交量稳定，没有去年的大起大落，表明重庆楼市更加稳定。从销售的产品来看，对急需的和改良的住房有着强烈的需求。

普通住宅平均成交价格为7280元/平方米，二手住宅平均成交价格为4574元/平方米，同期有不同程度的上涨，超过历史最高水平；下半年，重庆房地产市场明显回暖，这在一定程度上导致了房展会的高价。

来源：重庆新闻