“河北一楼盘五证皆无在京售卖 项目地为一片平房”

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最近，北京大兴嘉悦广场6号楼602的房间里，来看房的买家络绎不绝。 室内楼盘模式为河北固安县京韵家项目，毗邻未来北京新国际机场，每平方米1.1万元的价格比当地房市均价低几千元。 在北京房价高涨的今天，这个项目吸引了很多买家。 销售员说，现在这个地区购买了300多处房产，他们已经收到了五六千万元的资金。

但京华时报记者调查显示，该项目现场至今没有拆迁迹象，开发主体河北祥马房地产开发有限企业(以下简称祥马企业)至今未提交土地出让金，房地产预售许可证，祥马企业内部也存在纠纷，法院尚未做出判决。 祥马企业法人代表说自己对认购一无所知，他们与认股人廊坊泰鼎房地产开发有限企业(以下简称泰鼎企业)没有任何资金往来。

记者致电固安县房管局，对方让记者联系该局执法小组，但后者的电话始终无人接听。

通报

低于市场价数千元的预售

京华时报记者近日接到不少市民通报，有人在大兴嘉悦广场销售河北固安这座京韵花园楼盘，房价每平方米1.1万元，但项目所在地至今没有拆迁迹象，“这个价格比市场价低了几千美元，

8月22日，北京市民朝宇(化名)经过丰台区榴乡桥时，一名男子给他塞了大楼的推进单。 上面这样写着京韵花园:“城中心学区房璀璨，空港口核心机场高速直达”，该项目“距北京新国际机场仅6公里，机场高速开通”。 更吸引朝宇的是宣传单左下角的“惊喜1.1万”字样，“这个价格非常便宜，比市场价格便宜上千美元”。

两天后，朝宇打了推广单的联系电话，在对方提供的地址来到石榴中心的12楼看到了楼盘。 “你说这栋楼很便宜，离学校、商场、医院很近，当时跟我说了预售的事”。

经过两天的考虑，8月26日，朝宇上交3.5万元，收到“购房团优惠通知”。 上面写着“本人于年8月26日自愿参加该优惠购房团活动购买房源，享受团购优惠3.5万元”，并写有经营者一方覆盖的北京房地产经纪有限企业合同专用章。 “当时去买房子的人不少，很多都是销售员拿去的”，朝宇说:“先付了3.5万元(相当于7万元)的卡，开了之后交了15万元。 当时我不在北京的时候，这两天不能出去。 解决了拆迁的事情，让开发者等待。”

在朝交这个3.5万元的当天，这个项目的预约处理地点搬迁到了大兴嘉悦广场的6号楼。

另一位买家刘茜(化名)是通过朋友圈看到的京韵花园项目。 她联系了销售员后，来到嘉悦广场的6号楼，听取了销售员的介绍，买了房子，交了3.5万元的卡，还付了15万元。 与卖方泰鼎企业签订了“商品房认购书(保证金)”。

该认购书约定:“出卖人约定本项目于年7月1日正式网上签名，至年12月31日房屋正式交付采用，为未签订正式网上签名合同前购买订阅号的顾客免费更名。” 出卖人因出卖人原因未能办理产权登记，或者发生债务债权纠纷的，约定“出卖人承担全部经济和法律责任，客户已支付双倍赔偿房款”。

“真便宜啊。 他们说得很好。 我觉得没问题，所以没去看过。”并调查了早晨项目所在地的现场。 刘茜也没去过现场看过。 “其实我也不太清楚这个项目有多真实可靠，毕竟他们去市场卖房，有假的吗？ ”。

另一买家陈威(化名)在听取售楼人员介绍后，亲自到固安的该项目现场调查，发现当地没有拆迁迹象，村民正常生活，他怀疑该项目是否能按期提供房间。

进行调查

据说20天内购买了300余套。

9月10日上午，京华时报记者作为买家来到北京大兴嘉悦广场6楼6楼602室。 这个房间是刘茜在京韵花园的预约书上签字的地方，门外没有招牌，一进门就是前台，两三十岁以上的销售员站在这里。 在更往里走的几十平方米的房间里，桌子上放着大楼模型，左下角写着“京韵花园”，多位销售员向购买者介绍着大楼。

记者一进来，销售员马上走近，问记者来之前是否给他们打了电话，是否是第一次来。 他说，“京韵花园”的楼盘位于祖家场村，属于固安核心区域，“北80米为新中街，固安县主要街道，很有名，西北角这边是固安第四小学，四小到西200米易被苏宁购买，也距固安核心区， 据他介绍，小区建筑面积约30万平方米，毗邻北京新国际机场。

据该销售人员介绍，京韵花园是开发商泰鼎企业做的第一个项目，项目所在地目前仍在拆迁中，现场仅有二三十间房子，其余全部为空地，“企业打算10月开工围堵，12月

根据大楼模型，京韵花园项目共有17栋，楼层从11层到28层不同。 销售人员表示，今年8月21日开始销售9层，9月3日销售1层、5层、7层。 “每平方米的价格在1.1万到1.2万之间，几乎没有超过1.15万。 现在所有的计划都在计划中，所以平均比现在的市场价低4000元左右。”

据说这位销售员否认他们是预售的，只是预约了。 现在，一楼、五楼、七楼、九楼基本都被预订了，“已经预订了300多所房子，差不多有五六千万套房子在手。”

没有商品房销售所需的五个证明

记者说他们担心付钱后房间是否有保障。 销售员说:“我们都有证书。 你付钱拿着收据。 我们的企业给你盖章，不用担心北京周边盖不了房子。”

他向记者介绍的预约手续和朝宇、刘茜说的手续一样，首先支付3.5万元的卡是团购优惠，可以达到7万元，房子开工时可以支付15万元，“比如一套房子100万、3.5万元，

“成本很诱人，没有其他人买”，前面提到的销售人员向记者确认，这个项目目前没有商品房销售所需的5个证书中的任何一个。 “我可以直接告诉你。 我现在还在做。 既然开发企业说卖了，他就有信心拿下这片土地。 这样的中心位置，我们可以得到。 我们一定有关系。 即使这座房子盖不起来，后期也会由政府接管。 这不是一户两户，而是涉及数百户、数千万的资金。

项目所在地没有拆迁的迹象

随后，记者来到河北固安县祖家场村。 与前面销售人员的说明不同，这里没有拆迁的迹象，村民还在正常生活。 记者随机拜访了很多村民，听说他们很多年前就有人开发了，但这几年没有动静。

祖家场村村主任祖东河说，该村在年前后被列入城中村改造项目，当时政府查明的开发商是孙凤元的吉顺企业，“共涉及127户村民，孙凤元在89户之后没有动静，至今听说要拆除。”

一位房地产开发商告诉记者，通常情况下，开发商领取搬迁到项目所在地的房产证，签订补偿协议后，将房屋拆迁，并在项目所在地拥有通水、通电、通道、通信、通风、整地的土地(简称五通一平)， 将转移的房产证和五通一平的测绘说明材料报送当地国土局，交国土资源厅，走拍摄流程，交土地开采权转让金后，国土部门向开发商发放《国有土地聘用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

年8月17日，廊坊市政府发布的《关于进一步规范廊坊市市区房地产市场秩序的通告》也规定，商品房预售需要5个证件。 房地产开发公司未经取得《商品房预售许可证》，不得发布项目推广广告，严禁以预售房屋的方法非法集资，通过认购、预定、编号、发行vip卡等方式，向购房者收取存款、预定金等性质的费用。

9月12日中午，记者致电该项目开发主体祥马企业现任法定代表人沈华昌，对方此前不知道有人在北京韵花园购买房子。 “给我打了电话，我才知道我们和泰鼎企业没有钱的往来。 那块土地的1.96亿元土地出让金还没有支付，但是计划许可证还没有下来。 怎样才能买到呢？ ”。 他说自己没有泰鼎企业的联系方式。

9月12日下午，京华时报记者联系固安县房管局，表明采访意图后，对方让记者联系了该局执法小组，但执法小组的电话始终没有接。

纷争

在企业内进行股票诉讼

祖家场村口贴着落款时间今年7月18日的《关于祖家场村城中村改造项目延长安置时限通知书》。 落款单位为固安县旧城改造职工指导组办公室，因该项目的前期合同协议进展缓慢，延迟部署时限，开发主体祥马企业向旧城改造办公室申请延长开发部署时限，经该办公室研究决定，同意将开发部署时限延长至年12月31日 据此，记者了解到很多事情，得知该地块目前存在开发主体纠纷。

祥马企业原法定代表人孙凤元介绍，他此前在北京从事房地产开发，年前后询问祖家场村项目并联系当地政府，提出一系列手续后，以祥马企业的名义取得开发主体资格。 从年到年初，孙凤元与该项目涉及的89户村民签订了拆迁协议，“房产证已经领取，每户补偿20万元，支付1780万元”。

但是到了年初，祥马企业的资金链出现了问题。 那年7月，与孙凤元合作的朋友沈华昌找到孙凤元，说可以帮助祥马企业融资，孙凤元当时也需要资金，所以同意“当时就像聘用他来帮助我们融资，融资后给他一定的报酬”。 根据祥马企业颁发的《授权书》，该企业向沈华昌授权该企业“京韵花园”工程的资金特命全权代表，由其创始团队集资打入该企业账户，利息和费用由该企业承担，落款时间为年9月18日。

孙凤元表示，沈华昌很快就找到孙凤元，称自己找到了投资者，对方希望投资1.8亿元，但这位投资者只需向沈华昌投入资金。 因此，必须将祥马企业的法人代表资格变更为沈华昌，以祥马企业90%的股权作为抵押。 孙凤元为了尽快推进项目同意了沈华昌的要求。

年10月9日，孙凤元与沈华昌签署的《协议书》显示，孙凤元将祥马企业祖家场项目95%的全部财产和祥马企业95%的股权转让给沈华昌，转让费支付方式为预收款800万元，祖家场项目完成后， 经协商，孙凤元承诺，该协议与股权转让签订后，祥马企业的实际经营权将由沈华昌和其他股东享有。

据悉，孙凤元向记者颁发的《协议书》后面附有“证书”，上述协议书仅用于在政府办理祖家场项目手续，不能作为证明人主张权利的依据。 孙凤元表示，他和沈华昌是多年的朋友，“没有给我协议书上写的800万美元。 我本以为如果他不能通融资金，再变更回来，没想到以后会出问题”。

工商新闻报道，年10月19日，祥马企业法定代表人由孙凤元变更为沈华昌，股权由孙凤元出资800万元，李杨(祥马企业项目经理)出资200万元，沈华昌出资950万元，李杨出资50万元。 年12月29日，注册资本(金)从1000万元变更为5000万元，李杨出资250万元，沈华昌出资4750万元。

孙凤元说，法人代表和所有权变更后，他问沈华昌以前约定的资金什么时候到账。 “沈华昌当时说取款地有问题，但开始怀疑这是陷阱，要求沈华昌变更所有权，他答应第二天早上去石家庄变更所有权。” 但之后，沈华昌没有再次出现，也没有接电话。

关于孙凤元所称祥马企业的法人代表资格、股权转让原因等问题，记者在联系沈华昌时，对方也称为上司司机，上司不在，上司回来后必须向上司询问清楚再答复。 “不知道上司什么时候回来”。

今年1月28日，石家庄本区法院受理孙凤元和李杨起诉沈华昌的股权纠纷案。 该案于7月6日开庭，至今尚未宣判。

来源：重庆新闻